買房別衝動 法律問題要看清

付律師買賣房屋事情是人們生活中一件十分重要的事情﹐有很大壓力。華人買房時非常重要的一點是買房需要貸款﹐要確保貸款作為前提條件﹐如沒有拿到貸款﹐就會失去Downpayment,﹐買房不要衝動﹐簽合同不要因為這個房子很熱﹐就熱血沸騰馬上簽合同﹐如需要貸款一定要拿到貸款後才能完成交易﹐大多數人攢下DOWNPAYMENT很不容易。買房時最好在經濟人幫助下﹐在還沒有簽合同時要把此條件(要貸款)和對方講好﹐最後律師審合同時就不會有麻煩。有時買主已被銀行批准﹐但有很大風險﹐是冒風險買房好還是穩穩噹噹買房好。如有時間建議買房先跟銀行做好工作﹐使自己放心﹐儘量把工作作在前面﹐但一定要謹慎﹐現在銀行也都十分謹慎﹐所以謹慎一些對大家都有好處。要找律師。美國法律制度發展很完善﹐紐約尤其買房比較複雜。不光是房子本身﹐還要有律師調查大樓經營情況非常重要﹐需要了解。Kangdo如果你從發展商手上買﹐主要問題要知道開發商會要把Closingcost 轉嫁給你﹐除了房款外﹐你還要付房地產轉讓稅﹐要付賣方律師費﹐總而言之要有很多附加費用。如你談到的房款為一百萬的話﹐最後實際支出至少要高出百分之五六的樣子﹐在紐約都是這樣﹐已經形成模式﹐不能說是不合理的。作為買主要了解除了你的房款外﹐還要許多closing cost。KANGDOU和Cooorp區別為產權形式不一樣﹐COO是一個公司﹐你是一個股東﹐你和公司簽一個lease﹐它被認為是動產﹐要想買要有董事會的批准﹐比較嚴格﹐要賣房子也是一樣。如想出租其要審查住戶﹐限制不能出租多於一年或兩年﹐CORP希望大家都在這住。KANGDO是不動產﹐是單獨個體﹐單獨交房地產稅。產權跟房子是一樣的﹐是不動產的產權。產權是整個KANGDOU的百分比。皇后區劉先生問﹕買房時簽約時要寫上貸款批准才完成交易﹐如把其加入合同﹐有時賣方會找其它客戶﹐會失去買房的好機會。律師認為如沒有這個條件﹐如買房沒有拿到貸款﹐就會失去DOWNPAYMENT﹐你知道已被銀行批准﹐但買房前銀行還要審查CORP或KANGDO的情況﹐如房子價格為一百萬﹐也許最後拿不到一百萬。這就要看你要穩穩噹噹買房子還是冒著風險買房子更重要。最大限度減少風險很有必要。有時間的話﹐建議買方先跟銀行或房產貸款經濟人做好工作﹐要很放心﹐即使沒有這個條件銀行也會給你貸款﹐但你還是要知道你有這個風險會失去DOWNPAYMENT。儘量把工作做在前面﹐減少顧慮﹐鑒于現在房地產形式﹐謹慎做事十分重要。不管是CODOU還是COOap﹐他們的購買程序非常相似﹐首先賣方律師提供合同給買方律師﹐買律師要替你調查物業﹐物業財務報表﹐審查董事會過去3年會議記錄﹐如你決定買﹐你的律師要為你審查所簽合同﹐另外一個很重要的是要把個人財產跟賣方交涉清楚﹐如傢俱電器等東西在房間你不喜歡﹐要在搬家前搬出去﹐如不寫清楚﹐會產生爭議﹐雖然不會花費太多錢﹐但很容易引起糾紛﹐過戶時會產生爭議。簽合同時你要付百分之十的前期付款DOWNPAYMENT﹐不是付給賣方﹐要由賣方律師監管﹐在賣方律師帳戶裡放著﹐直到過戶那一天才給賣方。如買KANGDOU還要做產權調查﹐你的律師會到保險公司幫你做產權調查。產權調查﹐買KANGDOU是你拿到產權﹐產權是一個百分比﹐過戶方式和HOUSE是一樣的﹐買KANGDOU都要買產權保險﹐產權保險公司會到當地county clerk offiece調查房子是不是賣方的﹐有沒有債務或訴訟﹐如有賣方都要把其完結清。如沒有做產權調查﹐如只有過戶房契﹐最後發現賣方有債務或負擔﹐最後也許會發現該房子已經欠了很多錢﹐也許比房子本身價值還要多﹐附帶在房子的所有債務都會跟著房子走的﹐其會轉嫁到你的身上。要找律師做產權調查﹐任何產權公司保險費都是一樣的。如買兩到八家庭商業房子﹐要清楚是否是出租的﹐如是﹐要保證舊住戶都搬出去﹐要了解現住戶情況﹐是短期還是長期住戶。如果是租房子﹐如租住的房子一般比較簡單﹐要房東簽LEASE。如要簽商務用房就比較複雜﹐要找律師。必需找經驗律師﹐問題會有很多﹐是一個特殊領域。比如當初經濟人已和房東講好房價﹐房東會給一個LEASE﹐還有一些其它條款﹐要找律師審核﹐看房東是不是增加了一些像水費等額外費用﹐要確保裡面沒有不公平的條款。一般房東要負責修理房子外圍﹐例如誰來修理空調等具體問題﹐一定要在LEASE裡面規定好﹐搬進來後再講就複雜了。李先生買房後的衝動是買房後發現房子壞了﹐本來應該四個釘子固定﹐實際只有兩個釘子。他是從建築商手裡買的房子﹐如是建築商合同裡的保修期限後壞的﹐賣方就沒有責任。CONDO‘ NEW COUNSTRTION問題﹐買新房時一定不能只能相信開放商的話﹐其說的期限經常會延遲﹐要看具體合同裡是怎麼規定的﹐因為新房要經過房產局的審核﹐要經過一定時間﹐具體情況要具體解決﹐也有類似事件買房在寫信申訴反應情況後最後退了合同。

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