中國房地產「去庫存」:農民工能救市嗎? 熱點互動(1404)

【新唐人亞太台 2016 年 01 月 01 日訊】【熱點互動】(1404)中國房地產「去庫存」 農民工能救市嗎:近來中共的中央經濟會議將化解房地產庫存作為明年的重點之一,使大陸的房地產空置房問題,再度成為焦點。此次官方出臺政策「組合拳」,提出要鼓勵農民工購房,降低房價等,引發多方議論。中國房地產庫存問題有多嚴重?是如何造成的?農民工能救得了中國的房地產市場嗎?

主持人:觀眾朋友好,歡迎收看這一期的《熱點互動》直播節目。近日中共中央經濟工作會議,將化解房地產庫存,作為明年的眾點之一,使中國房地產空置房問題再度成為焦點。官方出台了系列的政策「組合拳」,鼓勵農民工購房、降低房價等等,這些問題引發了多方的議論。

中國的房地產庫存到底有多嚴重?是什麼原因造成的?農民工能救得了中國的房地產市場嗎?今天我們請來兩位嘉賓就這些問題作一些評論和解析,一位是在現場的時事評論員杰森博士,杰森您好。

杰森:您好,觀眾好。

主持人:還有一位是在線上的北京師範大學MBA導師、長沙快樂理財遊學苑苑長段紹譯先生,段先生您好。

段紹譯:您好。

主持人:好的,謝謝段先生。我們在節目的開始還是先來看一個新聞短片。

據大陸媒體披露,截至到今年11月,全中國的商品房待售面積超過6.9億平方米。房地產庫存到了歷史高位,壓力難解。

根據新華社周一刊登的中央經濟工作會議報告,明年樓市政策的重要方向就是消化房大產庫存。當局把「加快農民工市民化」作為了房地產去庫存的著力點,要求推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革,擴大有效需求,穩定房地產市場。具體做法包括,改革戶籍制度,讓農民工進城落戶更容易;改革公積金制度,把農民工、個體戶納入其中;財政補貼、退稅,或者減免稅收,幫助農民工在城市裡購房等。

目前房產庫存居高不下的城市,大多是三四線城市。23日,《人民日報》刊文,這多房子究竟怎麼賣?文章向開發商行化、適當降價,是最明智的選擇。城市生活成本激增、戶籍制度改革尚未到位,要如何使成為「新市民」的農民工,買房意願變成現實,從而消化房地產庫存,目前看來仍是未知數。

主持人:觀眾朋友,今天我們要討論的是中國的房地產庫存問題,如果您對這個問題有任何關點,或者您在中國有房地產投資,都歡迎您打電話來和我們分享您的想法。

我想先問一下杰森,我們今天談這個房地產庫存,它說6.9億平方米,但中國這個房地產庫存問題到底有多嚴重?多少多少億平方米到底是個什麼樣的概念?給我們講一講。

杰森:對,其實中國房地產具體庫存,或者說現在的空房率等等,這是國家機密,就是說很多作這方面研究的中國有關人員都苦於拿不到任何數據,現在的這個數字可以滿天飛。當然目前普遍接受的就是剛才報導說的,現在待售的房子,商品房,是6.9億。

但是我們同時還可以看到就是現在正在建的,它叫作砌房,就正在建的房子,大概要將近50億平方米,就包括今年2015年前面11個月就開工了14億平方米,就是說一方面有6點幾億賣不出去,又開工了14億,然後與此同時還有其它去年開工的,所以說整個累積現在正在建的有50億。如果把審批的土地,將來要建的房子再算上去的話,中國目前可能有大概將近100億平方米的待售房。換句話說就是大約是1億套房子,換句話就是3億人的住房問題。

當然,中國現在其實已經不缺房了,如果按房子人均,戶均來算的話,其實每戶已經超過一套了。而且就按中共自己公布的數據來看的話,基本上房屋擁有率全部平均是90%以上,農村達到93%,城市居民各個情況不一,大概全國平均的話將近90%。而且反覆很多數據在說,中國的人均住房可以達到人均36平方米。這是什麼概念呢?幾乎是日本、韓國的2倍,就是說都是同處東亞人口密集地區,這個數字已經超過了法國、英國這樣的發達國家。

你從各個角度來看的話,其實全國範圍來看的話,房地產幾乎已經完全沒有需求了。唯一的所謂的需求是來自於地域不均,比如說一些北京、上海的一線城市,和一些比較火的二線城市,比如說大連、廈門這樣的二線城市可能還有需求;其它的三、四線城市,我可以說是死定了,幾乎是沒有任何希望的。

主持人:那我想問一下段先生,就是照剛才杰森來講,就是不但中國住房人均大家都有房了,而且還有這麼多剩房。但是我的問題是這個房地產庫存問題如果是這麼嚴重的話,它對社會和經濟有什麼樣的影響?為什麼這次中共方面把這個問題提到這麼高的高度來解決?

段紹譯:現在中國的房地產超過已經非常嚴重了,這麼多的空置房,差不多有1億套。我給財富下了這麼一個定義,財富是滿足人類的魔性慾望,所以說任何一種資產、任何一個物品、任何一個商品,所有能滿足人的慾望的才是財富,不能滿足人慾望的就不是財富。所以這麼多的空置房其實是社會資源最大的浪費。

中國本來不是一個富裕國家,一個不富裕的國家把這麼多的人力、物力、財力浪費在一個根本沒有價值的地方。這樣持續下去的話,中國就會變得越來越貧窮了。另外一點,房地產這麼嚴重的泡沫還會引發一系列的問題,比方說銀行呆款變成很多的不良資產;很多的中產階級,就是說貸款買房的人,他們面臨破產。所以我覺得現在解決房地產泡沫問題已經到了非常嚴重的地步。

主持人:杰森,從剛才段先生所講的,是不是您也認為說這些是主要的原因?

杰森:對,其實你也知道在訂明年的工作計劃的時候,「去庫存」這是五大經濟工作之一。這個會開完了以後,媒體反覆提的,《人民日報》連發兩篇文章,一篇是大喊要開發商降價,一邊就是抱怨說去庫存已經成國家問題。反覆提的一個數字是啥呢?就是房地產對於GDP的貢獻已經達到0.04%。什麼概念呢?就是萬分之四。就是房地產對於中國經濟很可能是在負的,負影響。事實上可以說是已經成為未來中國經濟扭轉從促進經濟變成一個拖累經濟的一個關鍵原因。

所以說這就是為什麼2016年房地產去庫存幾乎成為它的核心問題。因為GDP畢竟是中共運作的一個主要的導向。如果房地產再拽著GDP,那麼它一定成了它未來解決的一個核心問題。

主持人:我們現在因為線上已經有一位觀眾了,我們先接一下觀眾電話之後繼續討論。現在有一位紐約的觀眾在線上,您好,請講。

紐約觀眾:主持人好,嘉賓好。今天的話題是講大陸的房地產。但是我有一個問題想問你們,今天我想要杰森答一答我這個問題。為什麼大陸做領導這班人有房子配呀?如果你有做官員,他們有房產給你。為什麼美國做官,比如做市長、州長,沒有房子分配,而大陸有?我就是麻煩杰森答一答我,謝謝你。

主持人:好的,謝謝。杰森。

杰森:當然中共有它自己的解釋,它說我們官員的工資比較低,各地都有這樣的現象,就是說政府幾乎是不要錢的把土地配給你,然後它完全用成本價建房,那房價就低得不得了了, 一二千塊錢都可能在很好的地段買到很好的配置的房子。所以說這就成了各個地方的官員,包括北京官員最大的一個隱性資產。當然西方國家這種事情幾乎是絕對不可能出現的。

主持人:它是權和利連在一起。

杰森:核心的原因是,它說土地國有、全民所有,其實是官有,它就近發財,所有的利益往自己家流。你可以想像,在中國最根本的原因就是權力和財富總是同步而行。

主持人:我們回到房地產庫存這個問題上,這次出台了被外界稱為「組合拳」這麼一系列的政策。最引人關注的就是鼓勵農民工購房,它的說法叫「農民工城市化」。我想請教二位,先請杰森談您的看法,到底這樣的政策是否可行?能不能起到緩和化解房地產庫存的作用?

杰森:這個意願當然是好的,好像是我讓沒房的人有房住,同時讓空的房子解決,意願是好的。但是你要是具體去看,它起的效果有多大?其實我覺得非常像二胎化,放開二胎制的概念。確實有些人會生二胎,但是量非常小,不足以解決中國的問題;這也一樣。

它出台的這些政策,鼓勵農民工買房之前,有資產能力去買房的農民工他已經買了。如果這個政策僅僅是放寬限購政策、降低首付,但是這些東西根本不足使以前買不起房子的人能買得起房子。這是政府的一廂情願,和實際上的現實是差別很大的。

整個農民工的收入,我們知道北京全國最高的私營企業的收入,人均工資4,400塊。很多人聽了都咋舌頭說怎麼這麼高!因為到別的地方可能只有2,000塊,包括像西安二線這樣的大城市只有2,000塊錢,甚至有些地方農民工只掙1,000多塊錢。而你仔細想一想,就是雙職工,兩個人都工作,按平均工資很高的量,幾乎每一個城市,把你的全部工資放進去,你都買不起任何一個像樣的房子。

主持人:我想聽聽段先生您對這個問題的看法?我想中共官方說的將「農民工城市化」,給他提供教育、醫療,甚至補貼,您認為這個能夠起到一定的作用嗎?

段紹譯:我認為政府這個政策首先是完全錯誤的,它的效果也不會很明顯。為什麼它是錯誤的呢?因為每一個人有限的資金,他都會自己想辦法用到他認為最有價值的地方去。一個農民他需不需要買房子,不需要政府去說,他們自己知道。

但是政府用補貼的方式去買房,結果誤導農民去買了不該買的房子,讓不該買房子的人買了房子,這是災難性的,這不是幫農民,而是害農民。因為他買了房子之後會降低他的生活品質。其實現在市場經濟失敗,人口流動越來越大,創業機會越來越多,一個人應該跟著機會走才有希望,不能被房子套住。

所以不管是農民工,還是年輕人,有更多的機會等待他們,如果買下一個房子的話,首先,他沒錢了;第二,他欠一屁股債;第三,他會喪失另外的商業機會,他總是捨不得離開他的家。所以這純粹是幹壞事,這不是幫農民,是害農民。

第二點,農民的購買力現在非常的有限,即使有這樣的補貼政策也不會根本的解決這個問題。所以我認為市場的問題還是應該由市場來解決,政府要開發商去降低房價,這是沒有任何效果的,開發商他自己知道,他始終會賣一個他認為最合適的價格。

任何一個商品跟它成本的關係不大,最重要的是供求關係,現在這種嚴重供過於求的局面如果不改變的話,靠政府的這些方法是無效的。就像我自己在長沙有一套房子,去年人家出250萬我沒賣,今年180萬也沒人要了。現在全國很多的地方都出現嚴重的有價無市的狀況,而有價無市其實是房價下跌,甚至大跌的一個前兆。

主持人:好的,謝謝段先生。我知道現在線上有位觀眾電話,但是我想先請問杰森一個問題之後再來接加州的何先生的電話。杰森,剛才段先生提到一點房價的降價,其實這次官方的政策中還有一個是鼓勵開發商降價。一個是,開發商是不是已經在降價了?另外一個,他如果沒有降價,他願不願意響應政府的號召降價?

杰森:這是《人民日報》喊的話,但是這個話我覺得是個損招。比如在一線城市它有一定需求的地方,它房價沒有下降的需要,因為它有一定需求。三、四線城市幾乎百分之百是投資人在買房,三、四線城市人口在萎縮,中國大部分三、四線人口在萎縮。那麼在這樣的情況下,買房的人百分之百是投資的人,不說百分之百,也有百分之九十。投資的人如果你要告訴他說房價要降,他立刻就不買了。所以你乾脆就喊說你們都不要買房子算了。

開發商看見這一點了,他知道房地產是買漲不買跌,我騙了人都讓人感覺我在漲價,而政府還喊著要我降價。你這一喊降價,很多人就明白了,明天這個房地產要變成白菜價,那更沒人買了。所以這件事情是官方媒體在幫倒忙。

主持人:您認為降價也是沒辦法去吸引這些買家來?

杰森:就剛剛我們談到了,如果人均住房已經是1.1套了,它已經不是一個需求了,剛才段先生反覆說了。你不會說我這房子蓋一平米4,000塊錢,我一定要賣4,000塊錢,誰管你呢!我不要,你一分錢都不值!所以三、四線城市沒有需求它就沒有價格。

主持人:我們等一下要探討一下到底是什麼原因造成房地產空屋這麼嚴重?我們先接一下加州何先生電話,何先生您好!

加州何先生:大家好。中國三十多年來,中國經濟從來就沒有發生過「硬著陸」的情況,那是因為有8億農民墊底。在房地產作為支柱產業的時候,掠奪農民的土地、強行以低價徵購農民的土地;今天要解決庫存問題的時候,又打農民的主意,中國農民太苦了!

我覺得這次出台的政策不能奏效,因為農民工現在買不起房子,城裡沒有房子的人是屬於最低層的人,也買不起!它這次庫存這麼多沒有辦法做。另外,我有一個問題要請教杰森,這次它要提出要解決房地產庫存問題,是真的為了解決庫存?還是它經濟政策沒招了,又回到整個經濟發展離不開房地產?謝謝。

主持人:好的,杰森。

杰森:我的感覺上是因為房地產馬上就從拉動GDP的一個動力變成拖累GDP的一個因素,而且房地產的「硬著陸」引發的是一系列其它的經濟問題,目前中國在鋼材、水泥、建材一系列已經是產能過剩了。如果房地產這個方向還好不起來,它有一個概念叫「斷崖式的崩盤」,如果整個房地產出現完全滯銷的狀態,那麼牽連的產業是一系列的,整個未來的經濟危機是非常大的。

它希望把這個斷崖式的下跌變成一個緩慢式的「軟著陸」,希望「軟著陸」。「軟著陸」的方法,我自己的感覺,肯定它的政策不是一招見效,一下子就把這事做成了。農民工是它的一個概念,可能還有其它的什麼概念,但是就我來看,出的第一招,農民工這一招好像就沒打中。

主持人:段先生,您能不能也談一下房地產和中國經濟這中間的關係?像剛才觀眾的提問。另外,您認為到底什麼原因造成中國的空屋率這麼高?

段紹譯:中國空屋這麼高,我認為主要是以下這幾個原因。第一點,中國人有一個買房的情節,好像租的房子不是家,不管有沒有錢,總是想買套房子,其實很多人買了房子之後並沒有提高他的生活品質,而且降低了他的生活品質。正是因為這樣,我才從10年前開始租房子住,所以我自己也是租房子住的。我在湖南長沙租了一棟市值600萬人民幣的房子,350平米獨棟的別墅,一個月租金才8,000塊。

第二個原因是因為政府對土地的管制,土地沒有私有化。土地沒有私有化造成了土地資源嚴重的浪費,該建房子的地方沒建房子、不該種糧食的地方種了糧食,就人為的造成了中國建房子的土地緊張。現在老百姓總認為中國的土地太少了,這個房子將來還會漲價。這麼一種誤以為。既然有這種誤以為,人們就會認為房子不會跌,所以就會去買。

第三,政府出來了一個錯誤的4萬億的經濟刺激計劃,本來造成的房價正在回歸理性,政府卻搞了這個刺激計劃,甚至很多大城市還補貼老百姓去買房子,所以又把本來要回歸理性的市場這個泡沫又吹起來了。

第四點,老百姓的經驗主義,他認為過去這個房子漲價了,認為將來還會漲價,過去投資房子賺錢了,以為將來還會賺錢,所以把投資房產認為這是只漲不跌的一個好的投資項目,所以也就去買房子。

第五點,中國媒體也可以說被開發商綁架了,因為他們可以跟媒體之間達成一些協議,就是我在你這個媒體刊登廣告,你就不能發表對我們這個行業不利的聲音。所以認為要漲價的這個文章容易發表,認為要跌價的文章不容易發表。所以因為這些原因就造成了房子越來越多。

主持人:謝謝段先生!杰森,這方面有什麼補充嗎?

杰森:段先生剛才談到2008年當時整個經濟在回歸理性的時候,中共出臺了一個4萬億的經濟刺激計劃,然後強迫銀行貸了十幾億,那時候就使得房地產變成了中國最主要的支柱產業。

主持人:就是這些錢都進到房地產。

杰森:幾乎這些錢都進了房地產,受益最大的就是中國政府。2009年房地產就開始反彈;而2010年,中國房地產土地出讓金達到了地方財政收入的70%,包括到2011年還達到了60%。換句話說,地方財力全部靠建房子。

這個過程中,你可以明顯看到房價指數從2008年稍微往下走一點點,2009年就開始報復性反彈。中共自己叫「報復性反彈」。北京在2009年那一年就漲了將近一倍左右。當時我在評論節目反覆說中國房地產一枝「毒」秀,這一根草把中國所有的經濟環境全部毒死了。所有人都不投資實業了,全部投資房地產,每個央企、國企全部都有一個房地產的部門,把整個房地產催化到了不可思議的狀態。中國政府卻在這中間肥油油,當時個別買房的人也賺了一些。但最終留下的惡果,此時此刻我們也看到了巨大的浪費,「鬼城」鄂爾多斯、神木等一系列,全國遍地鬼城,其實三、四線城市未來全是某種意義上的鬼城。

主持人:好的。現在線上還有一位加州的丁先生,我們接一下丁先生的電話,丁先生您好!

加州丁先生:大家好!中國房地產去庫存的問題,因為共產黨在大陸是農民起義為主的,農民是很重要的人口成分,占中國人口絕大多數。如果農民吃得飽穿得暖,生活條件過得去,他可以救庫存;否則他連飯都吃不飽,他哪有能力去救庫存呢!

主持人:謝謝丁先生。請問二位,剛剛您們提到中共政府的政策出台是救現有的庫存,但是如果從利益驅使的情況下,有經濟學者認為地方政府因為經濟利益的驅使,仍然會把房地產的建房當作拉動經濟的支柱,在這種情況下,庫存會不斷的加劇。不知道段先生您怎麼看?

段紹譯:如果政府繼續不按市場經濟規定房市的話,庫存肯定還會加劇的,因為很多地方在搞舊村改造,他說單位有優惠政策,據說他們不需要到市場去買房子。這些都不是按照市場來幹的事,這種做好了是運氣好,做錯了是必然的。

杰森:這個問題歸根結柢實際上是經濟是由政治因素制約的,包括你談到的地方政府不理性的作為,這是歷史上的爛攤子造成的,習、李只是接了這個爛攤子,目前出了一系列的政策是在挽救一個定時炸彈。

但是這個過程中你會發現,當你深究這個問題深到一定程度的時候,最終又落到了一個政治問題,政治問題又牽扯到一系列的政治利益集團阻撓的問題。所以你會看到中國的很多問題,很多政策表面看起來好像很可笑,其實有這個問題,就是中國問題很複雜,你要解決的時候會發現千絲萬縷,最終根本問題還是個體制問體,還是個政治問題。

主持人:就是說房地產如果單純靠打補丁這樣的方式沒辦法根本解決。好,非常感謝二位,也非常感謝觀眾朋友的參與、收看,下次節目再見!

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