中國樓市為何冰火兩重天 熱點互動(1439)

【新唐人亞太台 2016 年 03 月 25 日訊】【熱點互動】(1439)中國樓市為何冰火兩重天:過去數月,中國一線城市房價飆升,深圳房價在2月暴漲72%,北京更是傳出學區房賣一平米46萬的天價。而中小城市的房價依然只降不升,被分析人士稱為「冰火兩重天」。此輪樓市瘋漲,是政府和媒體「在忽悠人們買房去庫存」嗎?會持續多久?中國樓市的泡沫有多大? 


主持人:觀眾朋友好,歡迎收看這一期的《熱點互動》直播節目。今年開年以來,中國一線城市的房價持續瘋漲,深圳的房價在2月份比去年同期增長了57%;上海出現連夜排隊搶購樓盤的景象;北京的二手房價格已經接近每平方米4.2萬元;大多數的非一線城市仍然有大量房屋空置,賣不出去,這種現象被分析人士稱為「冰火兩重天」。

為什麼會出現這樣的現象?此番樓市瘋漲到底是因為什麼原因造成的?會持續多久?而中國的樓市又是多大的泡沫呢?今晚我們請兩位嘉賓就這些熱點問題討論,一位是在現場的時事評論員杰森博士,還有一位是通過電話和我們連線的美國加圖智庫研究員夏業良教授,二位好!

杰森:主持人好!觀眾好!

夏業良:主持人好!

主持人:謝謝二位。觀眾朋友如果對這個話題有興趣,可以在節目中間給我們打電話發表您的觀點。我想先請問杰森,這一次的樓價瘋漲,我們已經看到持續幾個月了,一些社交媒體上有人說,這是國家和媒體一起忽悠大家來買房,是要去庫存;也有人把這一輪的樓市瘋漲和去年的股市瘋漲作比較。在您看來,什麼是這一輪樓市瘋漲背後真正的推手呢?

杰森:確實,去年中共開多少「大」、十幾「五計劃」的時候,是提到了一個很重要的概念──去庫存,甚至說,是整個中國經濟基本生死存亡的決戰。當然,這一次一線城市歷史上其實也沒有多少庫存,但是真正想去庫存的三四線城市,這一次並沒有動靜。

但是大家可以從媒體看到,媒體似乎又像前幾年一邊倒的報導一些特別聳人聽聞的「搶購」、「上海三百多套一千萬的房子一搶而空」等,媒體的運作角度很明顯就是儘量「唱多不唱空」。在這種帶動下,後效應就是個別的一線城市、二線城市比如南京或者其它一些城市也開始漲了。

有人分析可能是計劃性的,希望用一線和一些比較特殊的二線城市風風火火的推房,通過媒體的運作,進一步帶動三四線城市真正的去庫存。去庫存的目的是去三四線城市和個別像瀋陽等東北的二線城市的庫存。但是這個事情在我看來,中間確實有非常多的炒作因素;網上也有很多「陰謀論」之說。我們等一下可以再具體分析一下。

主持人:夏教授,您認為一線城市的房價瘋漲,背後的主要原因是什麼呢?

夏業良:這個問題比較複雜。大家知道,前些年的樓市暴漲,當時是有全民基礎,需求顯得非常旺盛,因為經濟成長的速度比較快,很多城市都在大規模開發。北京當時也造了很多的概念包括奧運以及國際大都市的概念,然後把西方很多大公司的總部遷到北京來,有這樣的一些背景。

但是現在的情況卻是相反,中國經濟持續蕭條,國外的投資家都不看好中國的未來前景,包括國內的需求也在萎縮,在這樣的情況下,樓市瘋漲確實是匪夷所思,有逆市場化的動向。這種動向,按照人們的分析、判斷和經驗推論,可能一定有什麼陰謀在裡面,所以現在有一種說法,銀行、房地產開發商以及購房的人三方面形成一種「合謀」。據說,這種合謀對三方都有好處,但是真正的危險和災難會留給銀行成為壞帳,這樣的話,將來這家銀行是有可能破產。

大家知道,中國有一個情況,中國的銀行業基本上是國有銀行占主導地位,迄今為止,中國的銀行還沒有一家破產,如果國有銀行就算有壞帳、爛帳,它都有辦法最後由國有資產管理公司去核銷,等於是13億中國人買單,它有恃無恐。所以過去很多年它不怕積累壞帳,積累到一定程度由國家負責處理,最後由13億人去買單。

我覺得這種做法是不負責任的,包括銀行行長的任期可能也就是3年、5年,最多也就是10年、8年,他們只要在任期內沒有出現大的危機,以後怎麼樣他們其實不負責任的。

主持人:夏教授,剛才杰森提到的一個概念,政府出台的政策所謂「去庫存」,實際上就是為了剌激三四線城市去庫存。它的很多政策是把一線城市免除在外圍,不包括一線城市,但是為什麼現在一線城市這麼火,而三四線城市基本看來「去庫存」政策沒有什麼效果呢?

夏業良:因為從房價暴漲的基礎來看,一線城市比較有基礎,包括首都、一些國際大都市在內的城市,需求本來就比較旺盛;對於二三線城市來講,一般主要還是本地的需求,外地人去投資然後暴炒房子的情況比較少。

過去我們知道、國內媒體也報導過,有一些地方出現了「鬼城」。比如內蒙鄂爾多斯,還有很多的開發區,當時造勢,有多少人來投資、來定居,事實上都是不可持續的。但是像北京、上海、廣州、深圳這樣的城市,它這個概念不是一天兩天形成的,深圳現在很有希望成為未來的直轄市。深圳市的人口增長的速度也非常快,本來國家規定的戶籍人口指標只有幾百萬,現在早就遠遠幾倍於原來的指標,已經達到1,300萬的人口規模。

主持人:杰森,您覺得?

杰森:有很多分析,其實是非常自然的現象。現在北京、上海、深圳等一線城市的房屋價格已經高得非常離譜了。我始終在說一件事,我能看見一線城市的硬需求,我能看見它們的改善需求,但是我看不見它的購買力到底在哪裡?因為這個價格高到……比如在北京,300萬你很難找到一個像樣的房子。300萬是什麼概念呢?月供大概一萬多美元;月供一萬多美元是什麼概念?就是年薪20萬的人不吃不喝20年。所以,收入20萬以下的人,想都不用想在北京買間像樣的房子。

大家分析、解釋,很多現在北京買房的人,很可能是來自炸三四線城市的房子,比如有一些相當有錢的人,他的子女要在北京住,就可能把三四線城市賣上兩三套房,攢出點錢付北京房屋的首付,買給孩子住。有這樣的分析。

這種情況可以看到,全國的政策資源、各種生活資源、工作就業機會等,使得全國精英人口往北京等一線城市聚集,於此同時,從人口上、從資金上,反倒把三四線城市的資金吸走,自然就造成了一線城市的「火」和其它城市的「衰」。

主持人:差距越來越大。

杰森:確實北京、上海的房價太高。大家開玩笑說,北京、上海有些豪宅一千多萬,但是40%的上市企業,一年的利潤也沒有一千多萬。

主持人:您剛剛舉的例子還是屬於正常買房的例子。剛才夏教授提到「陰謀論」,有人說,這個房子可能是賣主或開發商自己買自己賣。您怎麼看這個「陰謀論」?有沒有可能有人為抬高的因素在裡面?

杰森:對於這些陰謀論我通常是持懷疑態度的,但是這個問題我自己沒有具體數字。其實這就是中國股市、房市最可怕的現象,每個人都可以有自己的一套陰謀論,但是中國整個房地產的供需關係到底是什麼?現有的庫存量是多少?真正購買的到底是什麼樣的人群?在一個普通、正常的社會裡頭,這是能研究、能查到的數據;在中國你幾乎全是兩眼一抹黑,就包括在中國研究房地產的人,你問他,他反覆跟你說他不是很清楚。

事實上我覺得這也很可能是中共有意促成這樣的概念。我們反覆歷史上算過帳,北京擁有的房地產和北京現有的人群,平均值不是那麼低,是不均勻分配造成現在的房地產供需關係,在「鋼需」人群裡頭形成這樣突兀、不平衡的關係。

這種不平衡的關係是信息封閉造成的。如果信息真的公開出來,這類信息中共是有的,它對各層官員只要是像點樣的官員,房地產各方面的評估年年有,只是不報出來;評估過程、數據不報的結果,就使得大家看不到分配不均,只看到了供需不足。供需不足,你沒法要求它出現什麼政策答案,但是反覆上漲的房價造成很多人的內心極度恐慌,有時,極度恐慌會造成不理性的購買。

主持人:是。我想請問夏教授,在您看來,到底是什麼人在買這些天價、上千萬的房子?房價的瘋漲又能持續多久呢?

夏業良:首先我們知道一線城市包括北京、上海、廣州、深圳,這些地方的腐敗也占據相當重要的因素。大家知道有些官員手中持有幾十套、上百套房子,而這些房子或者是用很低價格到手的,或者是房地產開發商直接送給他們的。

所以有的人不明白,為什麼這些年這些地方蓋了這麼多的房子?從總的平方米來算,應該人均持有多少面積,但事實上不能這樣平均,窮人可能連一套房子都沒有,但是富人幾十套、上百套。

而這些房子他們既不住,有的連出租都不出租,令人匪夷所思,覺得幾十套房子連出租都不出租,空置在那兒有什麼好呢?但是那些貪官們有他們的特殊心理,覺得出租會引來麻煩,所以寧肯房子空著,所以很多房子裡面根本沒什麼東西。像這樣的情況是一部分因素。

在北京有各種各樣的海外機構包括商業、外交等各個方面的機構,它有「鋼性」的需求;還有在中國生活、工作的外國人,他們需要買房子。我以前認識一位意大利裔的女孩,她在中國已經8年了,想定居中國,也在攢錢買房子,她自己的錢不夠,她的父母會支援她。

剛才也提到,有的時候是兩代人合力在北京、上海等一線城市購買房子,現在還不僅是兩代,甚至有可能是三代,因為有的祖輩還在,祖輩多少年的積蓄,如果祖輩再加上是什麼官員或者商人的話,那個購買力就更強了。所以是全家合力替年輕人來買房子。

另外我想講一下需求層面的一些問題。中國的一些年輕人有一點過度的攀比心理。按道理講,年輕的白領第一次購買房子,不一定要買那麼大、一步到位的所謂三室兩廳或者怎麼樣的房子。看看美國,美國就是很富裕的家庭或者中產階級以上的家庭,他們的孩子即使是哈佛、耶魯畢業的,當了律師,當了醫生,他們買的第一套房子往往是有獨立產權的公寓(condo),或者是一間小公寓。

主持人:很多人租房子。

夏業良:並沒有一下子就買一間獨棟豪宅,他們沒有這樣的習慣。家裡再富,但是孩子要自己創業。包括奧巴馬總統,他的助學貸款、買房子的貸款,積累了那麼多年才逐漸剛剛還清,是當總統之前才剛剛還清。

我們可以看到,中國的一些家庭,包括這些孩子在北京、上海工作,家長都很替他著急,要給他買一套像樣的房子。一般來說,如果沒條件可以租房,或者買一室一廳的公寓都可以。這方面我覺得也是整個社會大背景、環境所造成的。

主持人:謝謝!我們接聽下一位觀眾朋友的電話,加州的黃先生,黃先生您好。


加州黃先生:我就不相信中共!我想說三個裡由:第一,政府靠GDP收入,GDP是它製造出來的;第二,事實上資產多少是造假的,「造假」是它的專利;第三,「奇蹟」是它一手製造出來的。

主持人:謝謝黃先生。線上還有一位加州的丁先生,丁先生您好。

加州丁先生:主播好,各位嘉賓好。大陸的樓市是跟著世界局勢與人心走的,國內大陸同胞有很多比較親共的,他看大陸局勢比較穩定了,當然加碼加得多一點,樓市就變得火紅了。再就是跟海峽兩岸局勢有關係,比如馬、習不是握手了嗎?有人就認為兩岸局勢比較穩定,火紅的投資比較多,比較反共的人士看局勢比較不好了,未來綠營要上台可能局勢不好了,他們心裡高興,也弄得很火紅。

主持人:謝謝丁先生。我想請問杰森,其實樓市上漲從很多方面來說並不是件好事,所以官媒也發出警告:警惕房價非理性上漲。樓市瘋漲到底風險何在?對中國的經濟到底會有什麼影響呢?

杰森:它談到「非理性」,是因為它也意識到了北京、上海、深圳等一線城市的樓市價格位置和中國目前的收入狀況已經是完全瘋狂,不管是收入比、租售比等各方面數字,簡直是不可思議,全球人都不理解北京房子或上海房子為什麼那麼貴?!

而且另外一個因素是什麼呢,這種非理性的高房價事實上是毒瘤。剛才我們舉例,有可能是把三四線城市急著去庫存的房子賣掉,然後拿錢來買北京的房子。

主持人:庫存變得更多了!

杰森:網上有很多其它消息,比如說,現在有大量的銀行貸款,原是想刺激經濟,但是很多人拿到了錢之後,或者手頭上有一些錢的人,他看到一個實際上的問題,中國的實體經濟現在非常不好。實體經濟不好的情況下,貸到了款或手裡有一筆錢,怎麼辦呢?很多人原來創業的錢現在可能拿來買房子。

主持人:好像在企業幹一年掙的錢,都不如買賣一套房子掙的錢多!

杰森:這就是我剛才說的。還不說一般的企業,中國上市的企業,40%一年的利潤不到1,500萬,買不了北京、上海的一套豪宅,這完全是不可思議的現象。這種情況普遍存在。我們可以看到,北京、上海現在房地產接著上漲,是因為很多地方投資的去向都不存在了,造成現在北京、上海房價往上衝。

這種方式對於去庫存的目地達不到,對實體經濟發展有傷害,甚至對三四線城市去庫存有負面影響,這時候它就想壓一壓,但是又不想壓得過狠,因為中國人普遍有攀比心理,一線城市的暴漲,很明顯已經帶動了一些個別的二線城市,它希望這種往上衝的勁兒還是存在的,但是它又不希望一線城市衝得很快、爆掉,所以在非常微妙的狀態中搞平衡。

主持人:我想請問夏教授,房價瘋漲,不管是陰謀論或其它,確實有很多人看到漲就跳進去,在房價高的時候去買。您認為「瘋漲」會持續多久?現在深圳似乎房價已經開始降溫,是不是說明房價已經進入拐點?

夏業良:對,我覺得這只會是「曇花一現」的現象,不可能持續很久。因為跟實體經濟背離太嚴重,再加上前一段時間可能是由於股市低迷,大家如果有閒錢更願意投向房地產。

現在大家有一種恐慌心理,人民幣會持續大幅度貶值,因此有人想,在房地產上投入一些錢至少能夠做到保值。因為過去這些年的經驗,在房地產上投錢最後虧得不多,基本上都是賺的,只是賺多、賺少而已。過去的經驗強化了他們對未來的樂觀預期。

但是現在,我們覺得中國的經濟面臨著多種危機,如果各種危機不講它全部爆發出來,至少一部分爆發出來的話,也會給實體經濟以及個人生活造成很大的衝擊;再加上我們現在從宏觀面上來看,很多指標就都不樂觀,外匯儲備大幅度下降、資本外逃嚴重、人民幣貶值的壓力持續存在,還有通貨膨脹,國內老百姓也越來越感受到通貨膨脹的壓力。

在這種情況下,如果房地產價格到了一種不可思議的程度,那什麼人能夠購買呢?只有暴富的人、有特殊投資眼光或投資手段的人;我想,可能是權貴的操作更多。所以「陰謀論」之說不是沒有基礎,是有相當的基礎,不是普通人能夠看清楚的,有很多是背後的幕後操作,有的時候甚至是洗錢,裡面有很多的內幕我們看不懂。

主持人:所以要小心!

夏業良:再加上房地產方面的相關數據我們往往難以獲得,公開化、透明化的程度不大,最多也就是知道少數房地產仲介企業有一些統計數字,但是整個城市、省分、國家這方面的相關數據、關聯性、可靠性是相當值得懷疑的。

主持人:是這樣的!杰森,我還有一個問題。從另外一方面來講,現在確實也有一些人考慮要不要把房子賣掉?因為他可能有多餘的住房;也有很多人想:如果現在把房子賣掉,人民幣又要貶值。您認為他們應該考慮什麼因素來作決定?

杰森:通常我的概念是這樣的:在中國現在比較穩的房地產市場還是在一線城市,因為它的硬需求是真實存在的。如果在一線城市您只有一套房子,那您千萬別賣,如果您有兩套房子,通常我也不建議您買。

主持人:就是說自住之外還有一套?

杰森:因為,就是這一套房子有一點下跌的話,一線城市硬需求存在,下跌的幅度不會特別大;如果中國經濟不發生大規模崩壞。如果你有兩套以上的房子,我倒覺得從投資多元化的角度看,可能可以選擇相對地理位置不是那麼好的一套房子,在最瘋的時候賣掉它,然後把資金可以多元化到其它方向,比如購買一些美元、黃金或者其它投資、理財產品,多方面投資使得風險的承受力也會增加一些。這是我通常的建議。如果你手裡拿的是三線城市、四線城市房子,你還能賣出去的話,那你趕快賣掉!

在中國全國範圍的供給關係我們已經歷史上談過,已經到了匪夷所思的程度,中國可以住20億、30億人,那大量的三四線城市的房子,你這輩子可能都不一定能賣得出去了!所以說,如果能賣出去、你們的城市還能賣,我建議儘量把它賣掉,手裡頭拿得越少越好,當然一二套應該還是可以的。

主持人:夏教授,我們說「中國樓市冰火兩重天」,在一線城市和某些二線城市的價格非常高,高得離譜,而大多數城市房價都處於降甚至不動的情況,您認為正常嗎?是不是某種程度上也反映失衡或貧富差距帶來的社會不均?

夏業良:中國的情況稍微特殊一點。我們看看其它西方國家,拿美國來說,也不是所有地方房價都很接近,最貴的主要是加州,尤其是舊金山灣區,然後紐約曼哈頓。很多美國中部地區那些房子是非常便宜的,均價也就是十幾二十萬。

現在在美國加州買房子,標出的價格有時甚至要加上5萬、8萬才能夠買得到,按照標價還不行,還必須加上幾萬才能有把握拿到手。在很多地方都出現過這樣的非理性房價。「非理性」其中的一個原因,在於人們對於一些投資熱點或者比較適宜的居住城市和環境,可能大家都非常願意在那個地方居住,都集中在那樣一些少數地方。北京、上海、廣州、深圳相對來說也是熱點地方,倒並不是因為宜居的城市,而是因為中國的政治、經濟、文化、各方面的發展機會都集中在少數這樣的城市。

如果中國的戰略格局發生重大調整,比如過去「城鄉一體化」的設想,比如把中國最好的大學都遷到那些風景如畫的地方;大學不一定要占據城市中的中心位置,像美國、世界上那麼多大學都不是在中心城區。像北大、清華如果遷到湖南的張家界或哪一帶風景勝地,既不會影響到學術發展,也可能會帶動一些人流的分散。將來可能會朝這個方面,包括遷都也是一個好的想法。其實北京已不再適於長期做為中國的首都,從水資源等很多方面來講可能早晚要遷都。

主持人:謝謝。杰森,您是什麼觀點?您認為中國的樓市到底是一個多大的泡沫呢?

杰森:我還是說「冰火兩重天」會接著進行下去,但是我看到的冰是「堅冰」,火是有一點兒「虛火」。北京、上海的樓市上漲,有人說會持續到今年;在我看來,由於「高處不勝寒」的狀態,我不相信會持續過長時間。

主持人:也有人說是「最後一場晚宴」。

杰森:當然我還是那句話,一線城市大盤崩跌的可能性只是隨著中國整個大經濟崩跌的可能因素。但是投資的理想化程度是將來上漲空間不會特別高,將大量資金壓在房產上其實是不理智的。所以,在火的時候把多餘房產拋售,應該還是比較理想的選擇。

這是為什麼我並不是說它會暴跌,但是從投資的多元化和未來增值的空間來說,把三套以上的房產拋售也許是好的時機。

主持人:而且,如果價格實在太非理性,也要小心一點,以免重蹈股市的覆轍。

杰森:對!但是北京、上海的房地產確確實實是硬需求。

主持人:非常感謝!我們今天的節目時間又到了,感謝夏業良教授從DC和我們電話連線,感謝觀眾朋友的參與和收看,我們下次節目再見。

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