「地王」頻出 背後誰是推手? 熱點互動(1471)

【新唐人亞太台 2016 年 06 月 08 日訊】【熱點互動】(1471)「地王」頻出 背後誰是推手:最近一段時間,中國的土地市場風起雲湧,一二線城市頻頻出現「地王」現象,每平方米土地的售賣價格,不但遠超歷史同期有的地方甚至達到或超過代售商品房的價格,在五月份全國有69綜「地王」,而在6月的前三天,就出現了七塊「地王」,如此節奏,讓人想起2015年上半年的中國股市。那麼,中國的土地市場是否如此的供不應求,背後是誰在推動,地價又會如何影響房價? 

 


主持人:觀眾朋友好,歡迎收看這期的《熱點互動》直播節目。最近一段時間,中國的土地市場風起雲湧,一、二線城市頻頻出現「地王」現象,每平方米的土地售賣價格不但遠超歷史同期,有的地方甚至達到或者超過代售商品房的價格。在5月份全國有69宗「地王」,而在6月的頭三天就出現了7塊「地王」。如此節奏讓人想起2015年上半年的中國股市。

那麼中國的土地市場是否真的如此供不應求?背後是誰在推動?地價又會如何影響房價?今晚我們就請來兩位嘉賓就這些問題做一些分析和解讀,一位是在現場的時事評論員杰森博士,還有一位是通過Skype和我們連線的時事評論員趙培先生。我們也歡迎觀眾朋友就這個問題給我們打電話發表您的觀點,特別是在中國大陸的觀眾您可以打950-403-14492給我們來電話發表您的觀點。

我想先問一下杰森,我們先談一談,因為一些觀眾對這個「地王」可能還不熟悉,那麼簡單介紹一下「地王」這個詞是什麼意思?到底中國大陸現在對「地王」瘋狂到什麼程度?

杰森:我們首先得介紹一下中國土地到底是怎麼樣子賣的,地方政府是土地的真正唯一的出賣房東。

主持人:擁有者。

杰森:它根據需要拿出一塊土地,然後它對這個土地基本的建設指標各方面有一個粗略的定義。然後照著招牌掛,換句話說就是像拍賣、招標那樣,誰給價多,誰來拿到這塊土地。一般都是一些開發商來競標。競標過程中會有個起價,起價政府聲稱是它的成本價,對地方政府來說,通常肯定是非常有利潤的價格。在競標過程中,歷史上土地不好時就流標,流標就是他們要的價錢沒人要,最後這個土地就賣不出去。

那麼最近這段時間,就像是很火的東西,大家在拍賣市場上拼命的搶。那麼搶的過程中就會出現溢價,比如說我要一千萬,如果它賣到兩千萬,就等於溢價100%了;那麼如果賣到三千萬,就是溢價200%了。

所謂「地王」的概念,事實上有幾個不同的標準的地王的。有一個地王叫「總價地王」,比如說在這個地區歷史上從來沒賣過超過一百億的一塊地,那麼這塊地賣一百億,這塊地就是「總價地王」。

還有一個地王叫做「樓板價地王」,比如說地方政府規定這個地方只能蓋一萬平方米的房子,那麼折合每平方米房子的地價就叫「樓板價」,或者「樓面價」。那麼「樓面價」就是土地在未來房屋價格裡頭占的比例。這個比例有的時候也會超出歷史最高水平,那麼這個叫做「樓面價地王」。

所以說,這個「地王」因素有的時候是綜合在說的,比如說過去5個月裡頭,這個地區「總價地王」出現了32個,「樓面價地王」出現了23個,類似於這樣的說法。「地王」是綜合這樣的概念的。

當然就是說過去5個月,確確實實從2016年開始這5個月,真是瘋狂。幾乎出現了,按中共官媒說的:「一塊土地一個地王」。出來一塊在搶走的過程中,要麼是「總價地王」,要麼是「樓面價地王」。

這個過程有的時候就非常荒謬。比如說6月2日,深圳龍華區拍賣一塊土地,周邊現在的商品房賣價是3萬5到4萬,而它拍到的房子,「樓面價」已經到了5萬7了,那麼它保本將來要賣的話得要賣到7萬塊錢。而此時此刻,深圳市中心的房子,二手房大概就6萬塊錢到7萬塊錢。它離深圳市中心大概12公里以外。

6月1日,上海又拍出另外一個房子。上海在寶山區,叫「外環外」,上海人都不覺得那是上海,都覺得那是哪個窮鄉僻壤的地方。但是就那樣的地方,它拍出來的一個價位,就是「樓面價」是4萬多,將來如果賣不到7萬,這個開發商會賠的。換句話說,現在這個價格預計未來每年要漲到30%多。

所以你可以看到不知道是應拍的人瘋了,還是整過中國的全民房地產瘋了。邏輯都不存在了,上海在控制房地產,嚴控房地產限購的情況下,它預計這個地方,邊緣不能再邊緣的一個上海的地方,每年要漲30%多。

主持人:所以這個背後沒有太多邏輯,確實讓人想到當年的中國股市。但是我想問一下趙培先生,剛才杰森舉的例子其實只是一線城市,還有不少二線城市,這一次也是拍出了很多「地王」。到底是哪些人在買這些土地?他們這些錢又是從哪來的?給我們分析一下。

趙培:其實根據中原地產的統計數據顯示,2016年前5個月全國土地總價格超過15億元的有105宗的高價土地。其中有52宗是被國企獲得,這裡面的比例大概占了54%,其中包括信達、華僑城、招商、中國電建、魯能集團、葛洲壩、保利等等,他們占了15個「地王」。其中魯能集團在2016年表現非常突出,它砸下了超過一百億元來買地。可以說最近的「地王」包括一線、包括二線幾乎都被央企、國企出手搶到了。

主持人:但是國企和央企傳統上並不是土地開發商,為什麼這一輪會突然開始搶占土地的市場呢?

杰森:每次土地的暴漲都是國企、央企在做貢獻。2009年當時也出現過土地「地王」頻現的這種現象,當時主要的推手也是國企。當時的社會大背景跟現在非常像,都是銀行在政府的要求下可以給企業貸款。換句話說就是印鈔放水。他們放水的對象就是國企、央企,那麼國企、央企拿到低廉的錢第一想到的就是土地,因為其它的任何實體企業、產業基本上都沒有太大的去處了。

而這一輪國企推動土地價格還有更深的含意。事實上在我看來就是三角鏈,換句話說都不是三角鏈了,三角鏈還是單邊的,它這是三方共同鏈。三方是哪三方呢?地方政府、央企、國企加上銀行。我們知道賣土地的是地方政府,地方政府賣土地好像是最大的受益者,土地價錢高了,地方官就很高興了。

但事實上你沒看到,還有一個真正受益的是銀行,因為我們前一段時間講地方債務。實際上地方政府的債務都是用它的土地作為抵押的,從銀行貸來的錢。如果它的土地價格往下走了,那麼銀行大量抵押的物資價格下降,那麼它的壞帳就會出現。所以對銀行來說,土地絕對不能跌價,一跌價它的壞帳就出來了。所以在這樣的情況下,它跟地方政府就會親密的結合在一起。

而央企就是一個執行者,銀行大量的把錢一卡車的堆在央企門口,幾乎是免費的。那麼央企何不做一個人情,順便賺點錢?它的做法是我有無限多的錢,我的錢幾乎是白給的,利息1%、2%,那麼我拿到這樣的錢我就去賭一把未來樓市會漲。

主持人:那為什麼銀行願意給國企和央企這樣輸送錢呢?

杰森:因為國企和央企絕不會倒,就說國家一定會吃飽的。而且本身來說,它把錢給了國企、央企,國家會保它。而且如果國企、央企真的把土地價格推上去了,它自己也會賺錢。

在你看來,其實這三家是非常緊密的結合在一起的,最後三家全都賺了。地方政府賺了,因為土地賣出好價錢;銀行賺了,因為它投資給地方政府的錢絕對能收到一個好成本;那麼央企賺了,它可以無條件的拿到很多土地,把土地價格哄上去後,未來它有無限多的可運作空間。實際上你可以看到在推高地價的過程中,整個中國房地產進入癲狂狀態的暴漲。

主持人:趙培先生也請您進一步分析一下,剛才杰森談到這三方,您認為為什麼國企和央企要去推高地價呢?為什麼要推到這麼高呢?

趙培:其實我們可以舉個例子,我認為杰森博士剛才講得非常正確,我們就舉剛才我說的一個信達資產管理公司。它本身是財政部創建的,它在香港通過IPO上市,籌集了25億美元,這個規模是比中國任何一家信託公司都大,因為它背後有財政部的背書。

它做地王,大概它60%的不良資產都在房地產裡面,但是它為什麼能賺錢呢?是因為它借款利率只有2%,因為有財政部給它的背書。所以它在搶地的時候,這一幕都是讓很多人驚呆了。

就是說它跟另外一個民企去搶地,它倆合作伙伴,民企都不敢說話了,它在繼續往上加價。為什麼呢?因為它有錢啊!它能把這個錢砸出來,然後讓民企去替它管理,去把這個土地給建設出來去賺錢。

我們拿它這2%的利率對比下一下普通的央企是多少呢?3%到4%;民企能拿到多少?能拿到6%到8%的利率,對他們來說已經是相當相當不錯了。那麼至於中國的實業大家也都知道,壞帳非常之多,而且中國現在的實業不景氣,所以銀行也不敢貸款給實業的這些公司,那麼造成了全國都在搞銀行,全國都在搞房地產的這麼一個局勢,在這種情況下它只能這麼走下去。

另外還有個原因,是中共體制和江澤民開始的腐敗治國,大家都知道江澤民幹了三件事,一個是房改,一個是醫改,一個教改,俗稱壓在中國百姓頭上的三座大山。那麼這三座大山壓下來之後,是不斷在這加碼,包括到現在為止,中國沒有領導人能從經濟層面上去扭轉這個局勢。

那麼這樣下去的話,對於銀行的職員來說也好,上面的頭頭來說也好,他借款給央企是不犯政治錯誤的,他一旦借款給民企賠了,他就要賠上自己的烏紗帽,所以在這種情況下,銀行更多願意借給央企、國企。

主持人:杰森,剛才您談到這裡面有三個贏方,國企、銀行還有地方政府,那麼輸家在哪裡?

杰森:從最近的一個數據你可以非常明顯看到,最近中方的媒體又報喜了,說前4個月中國的房地產到款的情況是歷史少有的好,前4個月大概有4.7萬億資金到款,比去年房地產的到款增加了百分之十幾。

主持人:就是通過房地產收上來的錢。

杰森:收上來的錢,可以投入房地產開始建設的這個錢,這個錢對於中國的GDP各方面都是非常好的一個刺激。但是你要是去分析這個4.7萬億的錢是從哪來的?其中42%是老百姓的錢,這個部分增加了30%多,換句話說,到位的錢大部分都是老百姓買期房,或者是付的首期等等這樣的錢。

而真正的銀行投入的錢只增長了3%,房地產公司自己投的錢只增長3%,而外資幾乎跌了70%,換句話說,外資是絕對不看好,已經在撤資了。銀行和房企自己也是非常謹慎,幾乎是持平沒有增加,大量投入的事實上是老百姓。

那麼老百姓為什麼被捲進去了?換句話說,中共玩得這套遊戲,為什麼就把老百姓捲進去了呢?這就是一個預期的問題。換句話說,它是有一個正反饋,我把土地價格推上來,你比如說最近深圳去年到今年年初漲得非常火,但是中央立刻就出了一個限購政策。

就是深圳市也出了個限購政策,那麼深圳這過去的兩個月,整個銷售量折腰,就是砍了一半,銷售量就淡下來了。但是6月2日出了這樣一個「地王」以後,因為它賣的樓面價4萬7,比周邊的限售房價錢都高。6月2日當天晚上周邊的房子,有的人賣房的簽約都簽到凌晨一兩點。

主持人:就怕日後漲。

杰森:就當天,就那一下子整個銷售量就增加了30%,甚至有的樓盤直接惜售不賣了,直接第二天每平方米增加5千元,100平方米房子增加50萬,你可以看到它就是這樣子一個正反饋。大家一看樓板價這麼高,預計這個地區將來賣,可能這個樓盤要賣到7萬一平方米,那我現在4萬不是賺了嗎?趕快4萬買。

事實上用地價推高房價,最後房價反過來又實現了它的樓價預期,這個正循環事實上滾進去的都是老百姓的錢。換句話說,這個心理戰中,老百姓是輸家,這就是說為什麼中共非常興奮的看到4萬多億的房地產開發的錢幾乎一半來自老百姓的投入。

主持人:好的,那我們先接一下線上觀眾的電話,是加州的丁先生,丁先生您好!

加州丁先生:方菲主播好,兩位嘉賓好!關於房地產「地王」背後的黑手到底是誰啊?表面上看上去好像是官二代、官三代、富二代、富三代,實際上他們也沒那麼大的能力,他們的父母也並不是什麼壞人。

我早就講過,別的話題也講過,就是地方官吏那種貪官污吏,還有他們手下像人渣那種人,社會的敗壞,在連續劇裡面常常看的那些角色,我就認為幕後推手就是那些人,謝謝!

主持人:好,謝謝丁先生。趙培先生我想繼續問您一下,有關這個地勢,就是它其實現在在搶奪中,可以說這個「地王」對房價是有直接的影響的,但是地方政府好像又出臺一些限制措施,因為它認為這種「地王」的出現也是有風險的。那麼在您看來風險在哪裡?那麼地方政府的限制措施是否能夠起到限制「地王」的作用呢?

趙培:我首先非常贊同杰森博士說的這個心理暗示作用,其實這些限制措施網友說也是一個心理暗示,讓你覺得房價還會漲,政府都急了還在壓制。所以它會造成中國民眾一個心理:喔!什麼時候政府說要去庫存,說鼓勵大家買房子的時候,我再賣房,因為那個時候房市真的不行了。所以他說的這種限制措施其實是明顯的暗示中國百姓,這裡肯定會漲。

因為中國百姓在北京買房也好,現在在上海買房也好,在廣州買房也好,在深圳買房也好,他有個投資心態,因為他手裡的錢,他放在哪裡在國內都貶值太快,所以他想能夠養老,能夠讓這些錢保值的話,我就要進行一定的投資。

大家看到股市虧了,P2P跑了,那麼現在就剩下一個房子了。所以中國百姓投資的時候,他要找熱點地區,這個時候政府就把錢圈進來,他的這種措施指定了百姓就在這幾個地方買,這是一個暗示作用。

另外,我想回應一下,地方政府到底從中得什麼利益?這個邏輯在哪裡?有個網友講了這個邏輯,央企是上市的,它圈了股民的錢,然後把股民的錢作為資本,找銀行低利息借款,然後它做了「地王」,然後這個錢是給了地方政府,地方政府有了錢它就能還地方政府的債,那麼這是個正循環。

如果是這個「地王」不行,它賣不出價,其實中共的上市公司都是皮包的央企,它可以退市,或者倒閉,那麼血本無歸的是股民,銀行形成壞債,那麼買銀行股票的中國股民當然就虧錢。那麼政府債的問題在這其中就解決了。所以對地方政府來講,只要有「地王」,他們本身最大的問題,政府債就能解決。至於限不限購,完全取決於他們能不能夠控制住百姓的心理。

杰森:但是目前來看,就我來看的話,這種瘋狂的「地王」的現象,其實我也不覺得對於中國中央來說是個好現象。因為我們畢竟看到了,「地王」的出現主要是在一線城市和一些二線城市,甚至不包括所有的二線城市,那麼三線城市、四線城市的所謂「去庫存」問題絲毫沒有解決。

主持人:反而惡化了。

杰森:甚至惡化,因為有個「虹吸效應」,大量的資金都進入了這種很火的一線和很火的二線城市,那麼這樣的話,某種意義上講是違背中央的去庫存的意志的,而且整個運作方式幾乎有點另外一種「高級黑」的方式,你不是讓房地產火嗎?你讓房地產推動GDP嗎?那我就讓火。但是你已經火得過分,造成以前冷的地方更冷冰冰。

所以這個過程在我看來的話,有一點點你可以說是利益上的一個搏奕,就是地方、銀行、央企,它們其實莫名其妙的三個利益結合成了一個結合體,它們造成了「地王」現象的話,事實上是和中央的意志是違背的。那麼中央怎麼樣子處理這個現象?在我看來真是非常難。這還不是說好像是敵對派系的人,我抓起來,或者是給你安一個貪官的方式警示一下你,這是整個一個經濟現象,中央政府面對這個經濟現象它能做什麼?

主持人:是否中央政府在某種程度上可能也想推動,它只是不願意推動太快,但是也許在它的控制之外,就如同我們早些時候看到的中國股市,它不想讓它漲得過熱,想要它慢熱,但是又沒有辦法去控制它的速度。

杰森:事實上,中國的房市在過去這麼十幾年過程中,它唯一的經濟規律就是冷、暴漲,冷、暴漲,冷、暴漲,就是說它暴跌的可能性目前沒有,這個規律事實上也是說中共必然得要承載的。因為我們知道中國地方政府2013年財政將近60%來自土地,2014年稍微跌了一點,也是超過55%,到目前為止,它還是超過一半財政收入是來自於土地的。

很多地方政府明著說,土地賣不下去,我們連有些人的工資都發不下來。所以說在這樣的情況下,你可以看到中央對於土地問題,它是又愛又恨。地方政府你不能不讓它發下工資,你得讓它賣土地,同時又把整個中國經濟搞得非常畸形。

主持人:好的,我們現在接一下一位線上觀眾電話,是加拿大的王先生,王先生您好!

加拿大王先生:大家好。我說這個是江澤民搞的悶聲發大財,大家你騙我,我騙你,GDP是硬東西。

主持人:好,謝謝王先生,您那邊因為電視開著,所以聲音不太清楚,但知道您的意思,謝謝!那我想問一下趙培先生,對於房價的影響,我想再探討一下。剛才杰森說有個正反饋的效果,但是兩年、三年以後,比如說這些投的央企,它的樓板價這麼高,那麼是不是兩三年以後,它真的房價能高到這種程度,能夠讓它把這個高成本給收回來嗎?

趙培:根據歷史上的例子,「地王」也經常有虧的情況,比如說2009年被稱為「地王專業戶」的華潤,它曾經拿下上海蛇山的一個地王,那麼它當時預估它要售價是每平方米5萬2千這個價它才能夠有很大的利潤可賺,但最後它實際售價只有2萬2千8百。那麼這樣的話它其實是虧得很慘重的。

所以說「地王」現在的問題是因為中共它什麼經濟手段在它這個制度和腐敗治國之下都不好使了,它只能去印錢。那麼我們看到這次「地王」,或者是2009年央企充當地王,都有一個前提就是中共瘋狂印錢。那麼去年第四季度和今年第一季度,中共總共印了9萬多億的人民幣。這些錢在市場上,或者是到百姓手裡,或者到央企手裡,它只能是找他們認為可以投資的情況。

那麼現在在我們說的中國內需,在房市、教育,還有看病、養老這種壓制之下它起不來,大家只能還回到房市去投資,那麼這也是這個現象的出現。

那麼往後的發展其實在於兩點,第一點就是人民幣到底對內貶值能貶值到什麼程度,也就是通貨膨脹到什麼程度?如果繼續這麼貶值下去,我覺得「地王」它還真可能拿回它的投資;如果人民幣不再這麼貶下去,那麼「地王」虧本的機率就比較高。

主持人:杰森有什麼補充?

杰森:其實剛才那個王先生談到一個很有趣的觀點,他說江澤民有個悶聲發大財的說法。是,江派有這樣的概念。事實上我們知道整個中國經濟被房地產綁架,其實就大概是從江澤民那個時代開始的。整個把地方政府的財政和土地完全偶合起來,這也是那個時候開始的。

從這個角度來說的話,你可以看到事實上現在所做的一切事情其實是承擔當時那個後果。為什麼中國的房地產土地只能升,不能降?這個概念就是為什麼中央明明看到了土地是在毒害整個中國的實體經濟,它也手足無措,完全原因就是這樣。因為地方政府、銀行全部被房地產和土地綑綁起來了。

那麼當時這個政策決定了未來這幾十年的走向。某種意義上講的話,現在的政府你要改這麼大的一個巨大量的經濟火車,事實上真的有點手足無措。所以從這一點來說的話,江澤民多少年前的悶聲發大財造成了現在的這種現象。

主持人:所以就是說對於地方政府來講的話,房地產收入可能是它的一個最大的收入。

杰森:對,剛才我們談到了地方政府官員自己承認,如果有些地方它賣不了土地,它工資都發不出來,所以這就是一個客觀現實。所以從這點上來看的話,你說房地產該怎麼辦?為什麼中國的房地產突破了一切邏輯,歷史上我預測的幾乎所有的速度都破掉了,所以現在我也不預測風險在哪裡了。

主持人:它可能成為一個唯一的能夠成長,或者能夠投入的一個地方。

杰森:但是我自己總感覺,沒有一個不崩的鏈條,沒有一個不崩的皮筋,這個皮筋不可能永遠拉下去吧!

主持人:是,所以中國有很多違背經濟規律的現象,中國這個市場真得是很獨特的。好,非常感謝!那我們也非常感謝趙培先生跟我們連線,感謝觀眾朋友的收看,下次節目再見!

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